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Schließung von Betriebsstätten: Auswirkungen auf Miet- und Pachtverträge

Das Covid-19-Maßnahmengesetz ermächtigt als Teil des am 16. März 2020 in Kraft getretenen COVID-19 Gesetzes den Bundesminister für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz, durch Verordnung das Betreten von Betriebsstätten oder von nur bestimmten Betriebsstätten zum Zweck des Erwerbs von Waren und Dienstleistungen zu untersagen, soweit dies zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erforderlich ist. Daneben besteht auch noch die Möglichkeit, falls erforderlich, das Betreten bestimmter Orte zu verbieten.

Der Sozialminister hat daraufhin – mit Ausnahmen für den Bereich der Grundversorgung – per Verordnung „das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsstätten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbs von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben“ mit Wirkung zum 16. März 2020, 0:00 Uhr, und das „Betreten von Betriebsstätten sämtlicher Betriebsarten der Gastgewerbe“ mit Wirkung zum 17. März 2020, 0:00 Uhr, untersagt. Diese Verbote gelten vorerst bis zum Ablauf des 22. März 2020. Mit einer weiteren Verordnung wurde, wiederum mit einigen Ausnahmen, das Betreten öffentlicher Orte verboten. Es ist derzeit zu erwarten, dass die Verbote für einen längeren Zeitraum in Kraft bleiben werden.

Müssen Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) ihr Bestandsobjekt aufgrund hoheitlicher Verfügungen schließen, ist §§ 1104 ff ABGB einschlägig: Wenn ein Bestandobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ gänzlich nicht gebraucht oder benutzt werden kann, muss der Bestandnehmer (Mieter oder Pächter) für die Dauer und im Ausmaß der Unbenutzbarkeit keinen Mietzins zahlen. Bei teilweiser Unbrauchbarkeit des Mietobjekts darf der Mieter den Mietzins verhältnismäßig mindern. Dem Pächter steht diese Möglichkeit bei teilweiser Unbrauchbarkeit aber nur zur Verfügung, wenn der Pachtvertrag auf ein Jahr (oder kürzer) befristet ist und mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Pachtertrages verloren geht.

Als außerordentliche Zufälle gelten elementare, nicht beherrschbare Ereignisse, die einen größeren Personenkreis treffen (das Gesetz nennt als Beispiele etwa Feuer, Krieg und auch – wie derzeit medial immer wieder betont – Seuchen). Schließungen aufgrund hoheitlicher Verfügungen, die von den Vertragsparteien nicht veranlasst wurden, sondern die Allgemeinheit oder zumindest einen größeren Personenkreis betreffen, stellen aus unserer Sicht ebenfalls einen außerordentlichen Zufall dar.

In einem ersten Schritt müssen aber die Verträge auf einschlägige Regelungen geprüft werden: Da die §§ 1104 ff ABGB nicht zwingendes Recht sind können sie durch abweichende Regelungen im Miet- oder Pachtvertrag aufgehoben oder abgeändert werden.

Weniger eindeutig ist, was für Bestandnehmer gilt, die von den verfügten Schließungen nicht erfasst sind (etwa ein reiner Bürobetrieb ohne Kundenbereich), die infolge der Corona-Krise aber trotzdem erhebliche Umsatzeinbußen erleiden oder ihren Betrieb freiwillig schließen. Die COVID-19 Ausbreitung ist zwar ohne Zweifel eine „Seuche“ und damit ein „außerordentlicher Zufall“ nach § 1104 ABGB, dennoch wären solche Bestandobjekte meist weiter ungestört nutzbar. Hierzu kann aufgrund kaum vorhandener Rechtsprechung vorerst nur die Einschätzung abgegeben werden, dass derartige Fälle von den Gerichten in Anlehnung an die von ihnen für die Risikoverteilung bei Bestandverträgen entwickelten Kategorie des „allgemeinen Lebensrisikos“ der Sphäre des Bestandnehmers zugeschlagen werden und dieser daher uneingeschränkt zahlungspflichtig bleibt.

Abschließend ist wichtig zu wissen, dass die Unbrauchbarkeit nicht zum Erlöschen des Bestandsvertrages führt. Jedoch hat der Bestandnehmer gemäß § 1117 ABGB die Möglichkeit den Bestandvertrag bei gänzlicher oder teilweiser Unbrauchbarkeit des Mietobjekts mit sofortiger Wirkung aufzulösen, sofern dieses Auflösungsrecht nicht zwischen den Parteien vertraglich abbedungen wurde. Ein Recht zur Auflösung ist im Einzelfall zu prüfen und wird wohl auch von der Dauer der behördlichen Schließung abhängen.

 

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