Update Grunderwerbsteuergesetz: Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025) im Bundesgesetzblatt veröffentlicht

Bereits im Begutachtungsentwurf der neuen Dreierkoalition wurde angekündigt, dass Anteilsübertragungen, die Immobilien haltende Gesellschaften betreffen (Share Deals), bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer (GrESt) den Übertragungen von Immobilien selbst (Asset Deals) angenähert werden sollen. Mittlerweile wurde das Budgetbegleitgesetz 2025 im Bundesgesetzblatt (BGBl) mit einigen Änderungen gegenüber dem Begutachtungsentwurf veröffentlicht. Den Link zu unserem Law Blog über den Begutachtungsentwurf finden Sie hier: https://www.bindergroesswang.at/law-blog/2025/begutachtungsentwurf-veroeffentlicht-budgetbegleitgesetz-2025-mit-wesentlichen-aenderungen-fuer-immobilientransaktionen-ab-1-juli-2025.

Die Eckpunkte der Änderungen seit dem Begutachtungsentwurf lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Erwerbergruppe: Aus Personenvereinigung wurde Erwerbergruppe, weshalb nun alle rechtsfähigen Personen, Personenvereinigungen und Vermögensmassen von der Bestimmung erfasst werden. Damit fallen etwa auch Privatstiftungen, Vereine oder Körperschaften öffentlichen Rechts in die Definition des Erwerbers. Eine Erwerbergruppe liegt vor, wenn Erwerber zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.
• Klarstellungen durch Vorrangregeln: Der Steuertatbestand des Erwerbers hat Vorrang gegenüber dem Steuertatbestand der Erwerbergruppe. Erfüllt derselbe Vorgang die Voraussetzungen für einen unmittelbaren und mittelbaren Erwerbsvorgang, geht der unmittelbare Erwerbsvorgangs vor. Erfüllt derselbe Vorgang die Voraussetzungen für mehrere mittelbare Erwerbsvorgänge, geht jener mittelbare Erwerbsvorgang vor, der der grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft am nächsten liegt.
• Konzernklausel: Innerhalb der Erwerbergruppe erfüllt nur die unmittelbare Anteilsvereinigung den Tatbestand der Grunderwerbsteuer. Die mittelbare Anteilsvereinigung infolge einer Umgründung im Sinne des Umgründungssteuergesetzes ist explizit ausgenommen und löst keine Anteilsvereinigung aus.
• Immobiliengesellschaft: Um land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bei der Beurteilung, ob eine Immobiliengesellschaft vorliegt, auszunehmen, wurde der Begriff der ‚gewerblichen‘ Zwecke durch den Begriff der ‚betrieblichen‘ Zwecke ersetzt.
• Differenzbesteuerung: Die Differenzbesteuerung zur Vermeidung der doppelten Besteuerung erweitert sich auf Vorgänge, die von derselben Person oder derselben Erwerbergruppe verwirklicht werden (davor wurde lediglich auf die gleiche Person abgestellt).
• Treuhändig gehaltene Gesellschaftsanteile: Diese Anteile sind dem Treugeber zuzurechnen (weiterhin gültig). Aufgrund der Übergangsbestimmung wurde klargestellt, dass Anteile, die bereits am 31. Dezember 2015 treuhändig gehalten wurden und nach diesem Tag dem Treugeber übertragen wurden, nicht dem Treugeber zuzurechnen sind.

Klarstellung in der Übergangsbestimmung: Für Änderungen des Gesellschafterbestandes einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft vor dem 1. Juli 2025 bleibt der Fünfjahreszeitraum weiter anzuwenden. Änderungen des Gesellschafterbestandes einer Kapitalgesellschaft, die vor dem 1. Juli 2025 erfolgten, sind aufgrund der neuen Bestimmungen nicht zu berücksichtigen.

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