Begutachtungsentwurf veröffentlicht: Budgetbegleitgesetz 2025 mit wesentlichen Änderungen für Immobilientransaktionen ab 1. Juli 2025

Bereits im Regierungsprogramm der neuen Dreierkoalition wurde angekündigt, dass Anteilsübertragungen, die Immobilien haltende Gesellschaften betreffen (Share Deals), bei der Erhebung der Grunderwerbsteuer (GrESt) den Übertragungen von Immobilien selbst (Asset Deals) angenähert werden sollen. Nun wurde der entsprechende Begutachtungsentwurf des Budgetbegleitgesetzes (BBG) 2025 – Abgabenrecht veröffentlicht, dessen Regelungen für Transaktionen ab 1. Juli 2025 gelten sollen.

Die Eckpunkte lassen sich wie folgt zusammenfassen:

• Mit den vorgeschlagenen Gesetzesänderungen wird auch die mittelbare Anteilsvereinigung oder Anteilsübertragung GrESt auslösen, wobei eine multiplikative Durchrechnung über alle Ebenen gilt.
• Eine Absenkung der Schwelle für die Anteilsvereinigung oder Anteilsübertragung an Gesellschaften mit Immobilien von derzeit 95% auf 75%.
• Für die Erfüllung der mindestens 75% wird nicht nur auf eine Person abgestellt, sondern auch auf eine Personenvereinigung, was zumeist bei Konzernen erfüllt sein wird.
• Die bloße Veränderung des Gesellschafterbestandes einer Gesellschaft im Ausmaß von mindestens 75% führt nunmehr auch bei Kapitalgesellschaften zur GrESt bisher galt das nur für Personengesellschaften) und der Beobachtungszeitraum wird von 5 auf 7 Jahre verlängert.
• Für "Immobiliengesellschaften" wird grundsätzlich der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage festgelegt und der Steuersatz für diese Fälle auf 3,5% erhöht – auch bei Umgründungen im Konzern.
• Bei Anteilsvereinigungen oder -übertragungen, die zu GrESt führen, aber keine Immobiliengesellschaften betreffen, sowie bei Umgründungen oder Anteilsvereinigungen betreffend Immobiliengesellschaften im Familienkreis bleibt es beim Steuersatz von 0,5% und dem Grundstückswert gemäß GrEStG als Bemessungsgrundlage.
• Im Rahmen der ImmoESt wird ein Umwidmungszuschlag von 30% vorgesehen.

Es folgen ein paar nähere Ausführungen zu einzelnen Aspekten:

1. Änderungen in der Grunderwerbsteuer

Einer der Kernpunkte der vorgeschlagenen Gesetzesänderungen ist die Erfassung mittelbarer (indirekter) Anteilsübertragungen oder -vereinigungen als Grunderwerbsteuer-Tatbestand. Für die Bestimmung der mittelbaren Beteiligung sind die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren. Als Beispiel nennen die Erläuterungen folgenden Fall:

• An der grundstücksbesitzenden A-GmbH ist zu 80% die B-GmbH beteiligt.
• Wenn die an der B-GmbH zu 95% beteiligte C-GmbH sämtliche Anteile an der B-GmbH an die D-GmbH überträgt, käme es zur indirekten Übertragung von 76% (95% von 80%) an der A-GmbH. à Grunderwerbsteuer würde ausgelöst werden.
• Würde die C-GmbH nur 90% an der B-GmbH auf die D-GmbH übertragen, wären indirekt nur 72% verschoben worden (90% von 80%) und damit keine schädliche Anteilsübertragung verwirklicht.

Zur Grunderwerbsteuer führt nicht nur die Anteilsvereinigung von mindestens 75% bei einer Person (Personen- und Kapitalgesellschaften und natürliche Personen), sondern auch bei einer Personenvereinigung. Eine solche liegt vor, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einheitlicher Leitung zusammengefasst sind oder auf Grund von Beteiligungen oder sonst unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen (dies sollte im Wesentlichen dem gesellschaftsrechtlichen Konzernbegriff entsprechen). Die Steuergruppe spielt anders als nach bisheriger Rechtslage keine Rolle mehr im GrEStG. Eine Konzernklausel (Begünstigung bestimmter Transaktionen, zB Umgründungen, innerhalb eines Konzerns) wird im Gesetzesentwurf nicht vorgesehen, dies ist ein wesentlicher Unterschied zur deutschen Rechtslage.

Durch die Ausweitung der Regelung betreffend die Veränderung des Gesellschafterbestandes auf Kapitalgesellschaften kommt es nun auch bei diesen zu einem Anfall von Grunderwerbsteuer, wenn sich die Zusammensetzung der (unmittelbaren) Gesellschafter über einen Zeitraum von sieben Jahren hindurch um mehr als 75% ändert (bisher galt dies nur bei Personengesellschaften, mit einem Betrachtungszeitraum von fünf Jahren und mit der bisherigen Schwelle von 95%). Dadurch werden auch solche Fälle erfasst, bei denen zwar keine einzelne Person/Personenvereinigung 75% oder mehr erwirbt, sich aber insgesamt die Zusammensetzung der Gesellschafter zumindest in einem solchen Ausmaß ändert. So erfasst diese Regelung etwa auch den folgenden Fall:

• Eine grundstücksbesitzenden GmbH wird vom Alleingesellschafter A gehalten.
• A verkauft einen 40%-GmbH-Anteil an den Erwerber B und (innerhalb von 7 Jahren) einen 36%-GmbH-Anteil an den (in keiner Verbindung mit B stehenden) Erwerber C.

Neben der Erfassung mittelbarer Anteilsübertragungen ist der zweite zentrale Punkt der vorgeschlagenen Gesetzesänderung die Anhebung des Steuersatzes auf 3,5% sowie die Festlegung des gemeinen Wertes als Bemessungsgrundlage, wenn die übertragenen oder vereinigten Anteile an einer Gesellschaft bestehen, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Diese Gesellschaften werden als "Immobiliengesellschaften" definiert, wobei Gesellschaften trotz überwiegenden Haltens von Immobilien nicht als solche gelten, wenn die Immobilien für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden. Unseres Erachtens sollte im Gesetz noch ausdrücklich klargestellt werden, dass diese Ausnahme sollte auch dann gelten soll, wenn die Immobilien für die gewerblichen Zwecke verbundener Unternehmen dienen, damit Konzerne, bei denen Immobilien in einer oder wenigen Gesellschaften gebündelt werden, nicht benachteiligt sind.

Sofern eine Immobiliengesellschaft betroffen ist, gelten der höhere Steuersatz und der gemeine Wert als Bemessungsgrundlage auch bei Umgründungen. Das gilt nur dann nicht, wenn die beteiligten Gesellschafter sowohl vor als auch nach einer Umgründung oder einer Anteilsvereinigung bei einer Immobiliengesellschaft dem Familienkreis (§ 26a Abs 1 Z 1 GGG) angehören.

Steuerschuldner ist nach dem Gesetzesentwurf die immobilienhaltende Gesellschaft für die Fälle der Änderung des Gesellschafterbestandes (§ 1 Abs 3 Z 1 GrEStG idF BBG 2025), bei der Vereinigung der Anteile (§ 1 Abs 3 Z 2 GrEStG idF BBG 2025) derjenige oder diejenigen, in dessen oder deren Hand die Anteile vereinigt werden.

Für börsennotierte Anteile soll die 75%-Schwelle nicht gelten und eigene Anteile sind bei der Berechnung nicht zu beachten.

Zusätzlich ist eine Übergangsregelung vorgesehen, um jene Fälle zu regeln, bei denen zum 30. Juni 2025 bereits mindestens 75% der Anteile von einer Person gehalten werden. In diesen Fällen soll grundsätzlich Grunderwerbsteuer ausgelöst werden, wenn sich der Beteiligungsprozentsatz ändert (und dabei nicht unter 75% fällt).

2. Umwidmungszuschlag

Durch die Umwidmung von Grundstücken (v.a. Grünland zu Bauland) kommt es regelmäßig zu deutlichen Wertsteigerungen. Im Begutachtungsentwurf des BBG 2025 ist diesbezüglich ein Umwidmungszuschlag vorgesehen, der bei steuerpflichtigen Grundstücksveräußerungen die Bemessungsgrundlage (zur Berechnung der ImmoESt bzw der KöSt bei bestimmten beschränkt steuerpflichtigen Körperschaften wie zB Vereinen oder Körperschaften des öffentlichen Rechts) um 30% erhöht (gedeckelt mit dem Veräußerungserlös). Der Umwidmungszuschlag soll nur dann anfallen, wenn die Umwidmung nach dem Kauf eines Grundstücks erfolgt oder wenn ein Grundstück unentgeltlich erworben wurde und eine Umwidmung (nach dem 31. Dezember 2024) beim unentgeltlichen Rechtsvorgänger erfolgte. Erfasst sein sollen Veräußerungen von Grundstücken ab 1. Juli 2025, wenn die Umwidmung ab 1. Jänner 2025 stattgefunden hat.

Hinweis: Dieser Blog stellt lediglich eine generelle Information und keineswegs eine Rechtsberatung von Binder Grösswang Rechtsanwälte GmbH dar. Der Blog kann eine individuelle Rechtsberatung nicht ersetzen. Binder Grösswang Rechtsanwälte GmbH übernimmt keine Haftung, gleich welcher Art, für Inhalt und Richtigkeit des Blogs.